Vous pouvez être soumis à l’application d’un droit de préemption en faveur d’un tiers (généralement, il s’agit d’une collectivité publique). Ou, inversement, la collectivité locale que vous dirigez peut être le bénéficiaire d’un droit de préemption sur un bien immobilier. Voici une explication simplifiée de ce droit, qui peut être légal ou contractuel, à l’origine de bien de litiges. Pour commencer, sachez que la préemption se retrouve dans plusieurs disciplines, dont le droit des affaires. Néanmoins, cet article s’intéresse à la mise en œuvre de la préemption dans le secteur immobilier.
Du côté du vendeur
Un bien immobilier est frappé d’un droit de préemption lorsque celui-ci ne peut être cédé (donc vendu) qu’à une catégorie de personnes ou d’organisation ou de structures dont la liste est définie par des textes légaux. Le propriétaire d’un bien soumis à un droit de préemption au profit d’un tiers, et qui souhaite vendre celui-ci, devrait se faire accompagner d’un avocat spécialisé en préemption comme lgp avocats pour deux raisons. D’une part, l’intervention de l’avocat lui permet d’être sûr d’appliquer correctement les procédures (par exemple : la rédaction de la déclaration d’intention d’aliéner ou DIA à adresser au titulaire du droit de préemption). D’autre part, grâce à l’expertise et à la vigilance de l’avocat, le vendeur ne sera pas lésé lors des négociations avec le titulaire du droit de préemption. Autre raison, l’avocat saura déterminer précisément si le bien immobilier fait effectivement l’objet d’une préemption.
Du côté du bénéficiaire du droit
Dans le domaine immobilier, comme il a été précisé en introduction, ce sont très souvent les collectivités publiques qui jouissent d’un droit de préemption sur un bien. Ce droit de préemption s’applique dans quatre domaines : les zones urbaines, les zones d’aménagement différé et les périmètres provisoires, les espaces naturels sensibles, les fonds de commerce et artisanaux ainsi que les beaux commerciaux. La préemption est requise dans ces domaines dès lors que l’intérêt public justifie la mesure. Pour assurer l’exercice de son droit de préemption sur un bien en vente, une collectivité publique a tout à fait la possibilité de recourir aux services d’un cabinet d’avocats spécialisés en conseil et contentieux en droit de préemption en France. Et cela est d’ailleurs conseillé, car il y a des démarches à adopter et des délais à respecter pour faire valoir le droit de préemption. Le délai fixé par la loi dépassé (jusqu’ici il était de deux mois), le titulaire du droit ne peut plus exercer celui-ci. C’est donc en quelque sorte une course contre la montre qui se met en marche dés la réception par le titulaire du droit de la déclaration d’intention d’aliéner.
Les conflits
Il s’agit, soit d’annuler une décision de préemption, soit de défendre une décision de préemption (et donc de parvenir à obtenir son application). En règle générale, deux types de personnes (physique et morale) peuvent demander l’annulation d’une décision de préemption : le vendeur qui ne souhaite pas vendre aux bénéficiaires du droit de préemption, une personne souhaitant acquérir un bien, mais qui ne peut faire cette acquisition en raison justement de l’existence de ce droit de préemption.